第一部分：传统物流园区竞争格局与盈利模式

1.1物流园区“热”度不减，是经济发展的重要载体

2021年，我国社会物流总费用为17万亿元，占全国GDP的14.60%,与上年基本持平，五年间下降0.32个百分点；全国社会物流总额达到335万亿元。

物流产业的发展进入到由数量型向高质量发展的转型阶段，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。物流园区作为物流业集聚发展和经济发展的重要载体，在提升物流效率，推动物流业转型升级，促进物流业与商贸业、制造业的联动发展等方面，发挥了巨大作用。

数据来源：2021年国家统计年鉴

数据来源：2021年国家统计年鉴

1.2传统物流园区的竞争格局

目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。

表 1：物流地产企业分类

从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2020年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达53.9%，前10名达72.6%。

2021年物流企业市场份额分析

根据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计数据显示，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家。而据我们驿盟园区平台2021年4月不完全统计的数据显示，我国各类大小物流园区的总数已达6137个。从七大经济区分布看，现有物流园区主要分布：华东(36%)、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9%）、华南（8%）、东北（5%）。

从园区数量上来看，物流园区发展存在东西部不均衡的问题，在东部沿海地区，山东、江苏、河南的园区的数量较多，排名前三；西部的园区发展相对落后，西藏园区仅7个。各省份园区分布如下图。

从园区占地规模上来看，占地面积越来越大型化。分布在500亩以上的园区1620个，占比达40%；占地面积100亩以下的占17%，100-200亩的占17%，200-300亩的占12%，300-500亩的14%，其他占地面积分布较为均匀。园区占地规模具有集中化和大型化水平，物流园区占地面积趋于理性，总体可控。园区占地面积各梯次分布如下图。

1.3 物流园区的盈利模式

物流地产的收入来自于五个方面：出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。

 表 2：物流地产盈利模式分析

第二部分：物流园区现状与问题

2.1 行业发展现状

行业现状一：红利政策频出，土地供不应求

2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。

行业现状二：冷链物流也成为了国家支持的未来重点发展方向

国务院办公厅《“十四五”冷链物流发展规划》提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，从《规划》的出台和内容看，进一步突出了冷链物流的战略地位，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务与目标，设定了推动落实的重大工程，现代冷链物流体系建设步伐也将加快。

行业现状三：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇

随着中国经济增长和结构升级，电商和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流地产市场也迎来更多发展机遇，市场空间广阔。电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求持续走高。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。

行业现状四：高标仓需求强劲，供给缺口明显

根据戴德梁行预计，2021年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。目前高标仓等优质资源严重不足，原有设施难以满足新业态需求。

近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，随着2020年疫情以来截至2022年3月份电商特别是生鲜冷链的发展加速，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于选择高端物流仓储。对于供应链的升级优化是高标仓需求增加的根本原因。

受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式使冷链高标仓市场持续活跃，冷链高标仓将呈现长期供不应求的局面。

2.2 行业发展遇到的问题

（1）园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目策划

各地正在开发建设的物流园区项目，小则几百亩，大则几十平方公里。作为城市发展的经济基础设施，如果对本身以及周边的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资会沦为地产开发的又一战场。

（2）招商引资难

园区项目空置率高的问题依然不能得到解决。线下缺乏实体物流服务资源，只能依靠简单粗暴的税收政策，吸引所谓平台企业开票走流量，无法形成真正的产业聚集，无法踏踏实实做运营服务。

（3）运营成本高

园区只有互联互通，才能降本增效。但是园区项目只能盯着本地那点资源，与外界无法形成利益交换互补。有关物流园区的互联互通，依然是“雷声大、雨点小”，没有实际的效果。

（4）管理效率低

中国物流行业一直都存在“小、散、乱、差”的格局特点，经营模式多为传统的单车货物运输，管理手段简单，货源组织能力差。

数据表明“我国社会物流费用占GDP的比率是15%左右（2021年占比14.6%如前文所述），而欧美是9%，我国物流成本占生产成本的30%-50%，而发达国家只占10%-15%。成本对信息化有着迫在眉睫的需求，而信息化对成本也需要必要的刚性条件，这既是自然发展，也是互相矛盾。如果能进行资源合理配置，进行供应与需求信息化处理，成本自然会降低不少。而正是如此，企业才能在节约成本的同时投入信息化的建设。

（5）安全保障弱

物流园区存在着流通领域内各行业的各类货物，数量多，密度大，种类杂，可燃物多，也就存在一定的火灾危险性。一般性非专业的物流仓库内存放的货物多未进行专业的分类，分库存放，由于可燃物存放的规模比较大，堆放的高度比较集中，有的物品燃点低十分易于燃烧，存放不当容易引起火灾的风险。

同时物流园区的人多，车多，各种人员风险，交通风险都比较大，随着现在带物流高效运作的需求，对于物流园区的安全保障需求越来越高。

第三部分：物流产业园区的发展趋势与机遇

趋势一：高标仓最具潜力投资方向

高标仓需求旺、缺口大。双循环发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。其中，由于我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注。高标仓已成为物流地产的发展方向。未来，新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

趋势二：冷库成投资热点

随着《“十四五”冷链物流发展规划》的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在较长一段时间处于政策利好环境。

鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求潜在的爆发点，疫情下，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷库增量的需求。

随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。

趋势三：投资主体多元化，推动行业创新

非传统物流机构投资者（如顺丰、京东物流）加快进入物流地产，物流地产投资主体多元化成为当下市场格局的最主要特征。主体的多元化必然引导发展模式的改变与创新，促进物流地产行业深层次、多维度发展。例如，民熙的金融物流园、环普的产业物流园以及际链的际享仓等新模式物流地产。

趋势四：走向智慧化、绿色化

随着互联网、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。

此外，“30·60”目标和绿色经济发展环境下，物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。

 趋势五：第三方物流、电商驱动新功能模式

目前，物流地产除了提供高标准仓储与基础物流作业功能，越来越趋向于布局电商与供应链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流地产价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”布局模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态、加快培育物流园区发展新优势。

第四部分：智慧物流园区发展及未来趋势

4.1智慧园区的定义与标准

智慧物流园区可理解为：基于大数据、物联网、云计算、人工智能等新一代信息技术的运用，以智能化设施设备为基础，通过人、物、系统、资源等多方数据传递和交换，实现物流园区管理、服务、运营的全面数字化和智慧化。

统一的大脑。集大数据、物联网、云计算、视频智能分析、GIS、人工智能、无线通信等新技术于一体，以数据中台为支持，构造园区“智慧大脑”。

健壮的躯干。不同于传统物流园区，智慧物流园区需要智慧基础设施和智能型建筑形态作为发展支撑。

发达的神经。物流园区作为大物流体系的重要环节和节点，为区域的产业和城市的发展提供着服务和支撑，是智慧城市的重要组成部分。其需要有可靠的智慧链接系统，实现人与物、物与物、物与车、园与园、园与城的联接管理，挖掘“链接”的服务和应用，充分发挥“万物互联”的潜在价值。

有趣的灵魂。智慧物流园区的运营重点在于借助新一代的云计算、物联网、大数据、决策分析优化等信息技术，运用感知化、互联化、智能化的手段，对构成园区空间和园区功能载体的自然资源、社会资源、信息资源、智力资源以及园区中分散的、各自为政的物理基础设施、信息基础设施、产业配套设施和商业配套设施等进行集聚、重组和营运。

4.2我国智慧物流园区的主要类型与发展水平分析

智慧物流园区分为集成服务模式、管理服务模式和类开发区模式三类。

集成服务模式物流园区（仓储型园区）多为供应链类公司或者商贸物流平台建设和运营，通常集聚特定物流和关联服务资源，通过集成化的运作，为特定的服务对象提供一体化的物流服务，典型代表物京东物流园、菜鸟物流园区等。

管理服务模式物流园区多为物流地产商或物流公司建设和运营，多根据市场需求，依托物流园区的物理空间集聚某一类或几类物流资源要素为服务客户提供专业化的物流服务，如普洛斯物流园区、传化公路港、绍兴港现代物流园等。

类开发区模式物流园区多为由地方投资平台或管委会建设与运营，一般为城市或区域的交通与物流枢纽，集聚多种物流资源要素，为区域产业发展、城市生活提供综合物流服务，如重庆国际物流枢纽园区、嘉兴现代物流园等。

4.3智慧物流园区的典型场景与技术应用分析

按照不同的应用功能化划分，我们可以将这些典型的不同应用场景划分智慧管理、智慧服务和智慧运营三个不同的类型。

典型的园区智慧管理应用场景包括可视化的资产管理、能效管理、客户资源管理、安全管理、车辆管理等。以物流园区的安全管理为例，目前基于AI算法的主动智能视频监控模式可兼容多种厂家设备（海康、大华、宇视等），支持SAAS模式，实现多维度视频智能分析、视频报警联动、报警视频推送、电子巡更等功能能。

典型的园区智慧服务应用场景包括一站式政务服务、一体化的企业服务、智慧三产配套服务、数字化综合能源服务、智能科技创新服务、智慧车后市场服务等。

典型的园区智慧运营场景包括智能仓配、智慧运力协调调度、智能防伪追溯、城市供应链协同、无车承运、产业供应链集成服务、物流大数据等。

第五部分：物联云仓智慧园区发展

物联云仓为物流园区提供全生命周期专业智慧化服务，助力传统仓储功能物流园向数字化、智能化、一体化现代智慧物流服务平台升级。利用物流机器人和智能装备提供从设计规划、装备制造、软件开发、系统集成和项目实施于一体的高度智能化、高柔性整体解决方案。

在园区规划与招商环节，通过智慧化综合管理平台以及数字化物流管理中台，提供专业的“总体规划+招商规划+运营规划”一体化方案，解决园区“发展什么、怎么发展、在哪发展”等重要问题。

其中智慧园区综合管理平台，聚焦物流园区，将园区、仓库、人、车、货等信息和数据全面线上化，帮助园区实现数字化运营监管。数字化物流管理中台，园区管理系统联动物联云仓物流全场景SaaS系统矩阵，实现园区仓配一体化作业的持续效能提升。

5.1招商前置

在前期园区定位时便精准匹配目标企业，征询目标企业入驻意向，使物流园招商无缝对接

图 1：物联云仓合作资源分析

5.2智慧园区综合管理平台

（1）园区立体智能安防

人车进出监管，访客通过小程序预约与钉钉+门禁+车辆道闸等系统打通，实现快速、无感通行；车辆预约、出入、引导停车、装卸监管与追溯；人脸自动识别跟踪、车牌自动识别跟踪，流量自动统计，智慧停车场；

园区安全联防，利用门禁、门磁、红外微波、电子转栏、烟感、温湿度等传感器+视频+声光等物联网安防设备与安保智能巡更联动，对园区全景、周界、重点区域、库区的安全和人员行为进行监管

设备异常管理，系统实时监测园区设备运行异常事件（例如：停水、停电等），并可通过短信、邮件、微信公众号等方式，即时推送给相应管理人员及工作人员

（2）园区仓库、机房、金融仓智能化监管

总体掌控，可视化管理为管理者总揽仓库安全状况全局提供数据支撑，实现精细化监管。

强化安全防范，实时报警消息推送，主动及时捕获仓库险情，预先防范，并通知管理者进行险情确认处置

降低成本，仓库智能监管平台的应用，可帮助园区入驻企业减少管理投入，降低管理成本

（3）【月台预约-仓配-园区】系统联动作业

图 2：智慧物流园区综合管理平台系统联动作业

（4）园区疫情防控

体温身份绑定，可追溯，可统计，可分析，可查询；一脸通行，全程“0”接触，防止交叉感染；内部人员一人一档，外来访客进出通道强管控，无遗漏；AI算法重构，免摘口罩快速识别考勤和门禁管理，准确率高，避免交叉感染风险，可打通当地健康码平台，联通健康码状态，疫苗接种情况。

（5）物流园区智慧消防

NB独立烟感、火警联网；安全用电防护；消防管网、市政消火栓；视频监控AI智能分析；运营服务监管

1）预警，消防系统通过烟感、温感探测器收集到异常情况，自动报警（误报场景较高区域，使用爽技术探测器复核探测）

2）确认，告警实时联动附近摄像头，在控制中心自动弹出实时图像，安保人员及时确定消防报警，并启动消防应急处理流程

3）处置，安防集成系统联动门禁，自动打开着火和周边防火分区的所有出入口，同时联动人行闸机和停车管理打开所有闸机，便于人员快速撤离

4）响应，涉灾人员通过短信/微信主动推送灾情通知，通过公共广播进行逃生指引；根据灾情严重程度，通知消防局和自己消防员进行灭火和救援。

（6）智慧能源可视化解决方案

通过电量分析、电费单专项分析对应设备的单品能耗和实际用量等等，给园区提供科学、精确的数据，让客户能对成本进行有效控制。

从负荷、用电量构成、分时电量、报装方式等多个维度进行综合分析，为园区的最终决策提供数据支撑，降低物流园区的用能成本 显著提高能源利用效率。

（7）物流园区数字物业工单管理

园区工程与设施维养管理全面线上化派单，日常维护维养有据可循，快速响应报修报检需求，确保园区安全高效运行。

提供园区内设备管理，除设备的基本参数管理外，还可关联查看设备的维修记录、巡检记录、保养记录等统计管理报表。

（8）物流园区智慧办公

会议管理，会议预约系统+会议显示屏+会议签到+门禁自动放行，实现会议时间可控、会议内容明确、会议地点清晰、无感自动通行、会后点评。

餐饮管理，通过智能备餐台+自助结算+在线充值缴费应用，可实现微信充值、就餐自动结算、消费汇总查询等；系统并详尽记录每份售卖菜品的信息及人员消费记录，为食堂的食材采购、生产计划提供决策依据。

园区一卡通，可实现相关人员一卡通、一脸通消费及通行；并可配置不同的门禁通过权限；所有的进出情况在电脑里都有记录，便于针对具体事情的发生时间进行查询，落实责任。

（9）物流园区管理驾驶舱

可视化呈现；采集信息，数据信息库；分析信息，数据整合；信息发布，实现信息可视化与数据交换；指挥调度；应急预案管理系；标准化作业流程系统；指挥调度系统；智慧运营；日常运营监控管理；运营指标度量与考核；运营与决策分析；专家策略库保障

（10）园区仓库数字孪生运营平台

以3D可视化场景映射出仓库时空信息的综合态势，将传统的静态平面展示升级为实时感知、动态在线、虚实交互的仿真立体空间聚合园区及仓库内的多源数据，结合仓配业务分析模型，以智能算法关联运营场景，促进运营增值，辅助智能化决策。

 图 3：智慧物流园区综合管理平台——园区仓库数字孪生运营平台

图 4：智慧物流园区综合管理平台——园区仓库数字孪生运营平台

5.3数字化物流管理中台

（1）SaaS产品矩阵实现物流全链路端到端的模块化覆盖

（2）六大核心系统 全面支持业务运营数字化管理

（3）智慧物流控制塔

5.4智能物流整体解决方案

（1）智能存取解决方案

提供高质量的自动化存取系统来优化仓储效率，无论是重载货物的托盘存取还是小件轻载货物的料箱存取，我们都可为您提供一系列高效创新的解决方案。通过模块化、可扩展性强的智能设备和软件驱动的配合。

大幅提高仓储空间利用率和运行效率；高度灵活性可以适用于不断变化的仓储业务需求；实现智能存取，提高仓库利用率，提升作业效率；降低运行成本，降低人工作业强度；实现仓储信息数字化管理等功能；满足常温、冷藏、冷冻、耐高温、抗静电等特殊行业的作业需求。

（2）智能搬运解决方案

ARM系列产品可满足多行业、跨场景的柔性智能化、自动化解决方案，帮助企业实现原料出入库、线边库上下料、产线半成品流转、成品出入库等生产或者流通的全流程物流自动化和数据可视化，积极推动制造和物流企业的智慧升级。

（3）智能分拣解决方案

可高效处理大批量物流件，可分拣货物范围广、分拣误差极低、噪音低、故障率底，自动化的快速分拣技术，取代了大量人工分拣作业，降级了人力成本，提高了分拣效率和准确率，可实现输送分拣作业无人化。

大幅提高仓储空间利用率和运行效率，其高度的灵活性可以适用于不断变化的仓储业务需求。实现智能存取，提高仓库利用率，提升作业效率；降低运行成本，降低人工作业强度；实现仓储信息数字化管理等功能；满足常温、冷藏、冷冻、耐高温、抗静电等特殊行业的作业需求。

（4）智能仓储物流解决方案

为电商、仓储、流通行业打造智慧储存、拣选解决方案，通过智慧仓库管理系统、智能多设备集群控制系统，AMR等外部设备，为客户实现仓储物流智能化改造，全面为客户增效降本。

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