当全国上下，大干快上，建设期一个个大型商贸物流园，可能成为下边的场景。

宿迁合信物流园

连通国际物流园

200多亩的物流园，成了名副其实的鬼城。尽管名称是国际物流园，但园区的一片片菜地对国际二字是嘲讽。这些尚在规划中的物流园，和已经建成门口空荡荡没有运营车辆的物流园，在前期是否做过调研论证、对于当地的物流总量进行详细论证，不得而知！

 在这些物流园的背后，怎样评估投入产出呢？

在物流园区的建设热潮中，口号为建立区域枢纽的各级中心城市就不下百个。而这上百个物流园区规划、建设、投资和运营究竟有多少遵循了市场规律、进行过严密的市场调查和论证？

真需要这样的物流园区吗？二级城市有如此庞大的市场需求吗？这些仓促上马的物流园区项目经过详细的调研和考察了吗？里面又有多少是政府的“形象工程”？这些问题，似乎谁也说不清楚。谁也不能够说清楚！

掩耳盗铃的故事，有很久的渊源，每时每刻的出现在我们的身边，重复的上演着，为什么呢，那是因为利益的驱使。

看到在公布的物流园区前总有最大等几个代表规模的名词，有些地方在做规划时候总想搞出点什么名堂，追求所谓的先进性，总占地**亩，投资多少亿元，仿佛不这样就引不起领导的重视？项目很宏伟，落实呢？如何筹集资金？建成后的处理能力？城市有多大的现实需求？市场在那里？客户是否会入驻？投资回报率？市场调查报告？

物流园区的论证工作不是走过场，针对于300亩、上亿元的投资，一个完善的投资计划书、当地物流水平、物流存量的报告是至关重要的！

实体园区基础设施的完善与合理的规划分布密不可分，如物流园区域空间大小的划分、哪些是用途密切的相邻区域、必要的装卸货平台、过磅装置、停车调度中心的面积大小、南北方不同地域仓储遮阳蓬的不同设计和外飘长度、零担和仓储门面的大小、零担仓储的高度、小到货车卸货平台的最佳高度、信息交易中心的座位间距等等，这些都必须有科学合理的规划、分布及实际应用方面的考量;

 在考察时也发现很多物流园存在规划配置上的不合理、或配置不完善，有很多园区是没有经过细致周详规划的建设、有一些纯粹是老板根据自己的想法建设，有一些是完全依照一些物流方面的研究院或设计院建议而建的，有一些是把著名园区的规划照搬过来建设的。

无论是依据哪方面的规划，都要根据当地的实际情况、参照成功园区成熟经验和模式、结合自身优势条件及行业先进的发展方向的物流园规划配置相对较为可行。曾调研规划过湖北十堰一个2500亩的园区、该园区在开盘时的效果非常好、第一期商铺开盘一个月左右的时间认购销售就取得了90%以上的销售成绩、这是和充分深入细致的前期调研分析、规划、策划密不可分。

1.信息，物流信息交易中心是高端的现代商贸物流园一个非常重要组成部分。

信息是个好东西，可以拿来讲故事、实现网上和网下直面对接的交易模式，也是物流信息化具体落地的重要标志之一，另一个重要的是通过信息故事可以拿到交通局、发改委、商贸委三个部门的补贴。

这种把虚拟变成现实，把网上人气变成现实人数、与传统物流交易方式相比是新的交易模式，带来商流、资金流、物流、信息流、数据流，补贴也是现阶段物流园区新的利润增长点及可持续发展的重要通道之一。

不要说道补贴嗤之以鼻，在较低回报的物流园建设中，能得到的支持要抱着永不放弃的态度，将事半功倍！

2.运营，物流园区较难运营的是解决网上物流信息化平台建设与网下物流信息交易中心对接的实际操作运营问题。

园区信息化平台建设除了硬件设备和技术人员的资金投入外，关键是长期的物流货运信息采集，如何采集有效的货运信息，这项工作是有很多行之有效的方法，除了自身园区采集外，还可以与相关的公司合作采集，但要保证信息的真实性是要有相关政策制度来约束才行。小编在南北方几个园区实际运营时、对解决这个问题采取了包括“签约”在内的多项措施来保证信息采集畅通和有效。

线下的物流信息交易中心(市场)的运营，解决物流交易从线上到线下相关各方、面对面对接的问题，是第四方物流交易网络平台提供的服务项目现实落地的一个主要内容，是目前国内信息化现代物流园区较为棘手的问题。一难是物流信息交易中心的招商，二难是物流信息交易中心的顺畅运作。因为物流信息交易中心的顺利运作直接影响到包括园区的商铺、物流档口、货运车辆的停靠、各种货运项目代理、物流金融、各种物流软件项目的体验等运营，这些园区服务都是环环相扣，相互依存、相互作用的。物流信息交易中心在全国运营最好的广州地区的物流园，最能说明上述问题。目前在这方面运营较为成功和领先的是广州的林安物流园，其他包括一些如浙江公路港模式的领军园区和以线上“天网”为主的上海等园区在这方面的运营也没有广州做得这么有成效。

解决园区升级或建设信息化高端园区需选用合适的模式和建构，但在北方完全照搬广州物流园区的模式或物流信息交易中心的建构肯定是不行的。因为这些涉及到地域人文和经济的差异问题：除了广州和北方文化、经济的差异外，就是北方不同的地方都有很大的区别，比如东部和西北的差异、中部和东北部的差别等，就算同是南方的湖南和湖北都有不同、广东南北地区都不一样。

物流园的物流信息交易中心(市场)的正常运营问题，也是很多物流园升级转型的瓶颈。现状是：全国各地有相当部分的物流园、货运中心、货运枢纽的老板和管理者都知道信息交易市场的重要性，很多也参观考察过全国在这方面运营得相对成功的物流园区、特别是在这方面领先于全国的广州地区物流园，也把先进园区的交易中心结构拍照、外部对接的情形了解清楚，回去也照搬照做。

可是几个月过去、甚至一年后还是和以前差不多、或变化不大，信息中心市场还是没有真正启动起来。有很多老板为此就寝食不安，甚至于连开始满怀热情的干劲都没有，有的干脆把该中心关闭、或转型做仓库、或做其他用途。小编在中原地区见过一个物流园原来五千平方米的物流园信息交易中心、后来是出租给物流公司作仓库用途，小编在全国各地应邀考查时这种例子累见不鲜。

造成这个结果的原因是多方面的，例如：

1、“投机型”。　

有一些物流园的老板是看到别人成功之后带来巨大的经济效益和行业影响力，就想复制一个、山寨一个，这是当代中国人的追求”快钱”及“快出成果”的共性。哪知道这个东西可不是随便“山寨”一下就行、要投入很大的人力、物力和时间，并且是要在实际操作和管理上下大功夫才有可能成功的。

2、“取巧圈地型”。　

有的物流园以信息化这种项目来取得国家对这方面扶持的政策，通过这个来取得其他方面更大利益的、用的是装门面的功夫。如能成功最好，不成功也关系不大。通常这种物流园也是打打闹闹、做做样子、宣传重于实际、也是较难成功的，这种类型出现于原来不是做物流园的老板及原来做商业地产方面的老板改投的物流园项目比较多。

3、“没有成功的实际操作经验”。 　

 除了以上两种是投资心态方面导致的原因外，缺乏打造物流信息交易中心的实际经验是重要原因之一。因为这种线上线下类似O2O形式的物流交易方式，在中国是一个新鲜事物、以前没有先例、全国做得较成功的也是广州一两家，放眼世界也是非常有中国特色，是这几年出现的新鲜事物、没有教科书、是成功的物流园区自己通过不懈努力摸索出来的，物流交易方面的一种崭新模式。如果只是是生搬硬套、没有成功的实际操作经验而且忍耐不了过程的痛苦，失败的结果是必然的。单靠从新摸索是有过程的、要时间的、也是痛苦的、找不到关键原因，所以成功在望还是遥遥无期。

4、“没耐心+没信心”。

因为急于成功，但怎样做才能成功、要多长时间才能成功、比预想的时间要长、这些都一直困扰着经营管理者，时间一长越做越没信心、越做耐心越少，很多都是在成功迟迟未到时便放弃了，哪怕是一些条件较为成熟的园区也是如此。

5、“选址错误”

物流园各部份运营畅顺，跟物流园的选址也有一定的关系，如果物流园在选址阶段，选址就显得尤为重要，关系到以后整个园区运营启动发展的快慢。物流园所处区位给物流信息户、货车司机、货主、商家等相关人员带来便利的，物流信息中心的发展相对要快一点，但也不是绝对的，市场是可以通过措施及政策来引导的。

6、“地域差异”。　

不同地域的经济和文化方面的差异也导致物流信息交易中心发展速度的不同、成效时间快慢的不同。但是这个客观原因不是主要的，是可以通过一些措施策略改变的。

 7、“不合理结构”。　

物流信息交易中心大厅的结构合理与否，跟以后交易中心的招商、市场运营有相连的关系，这个要考量当地人员素质、文化等因素。这是小编实际管理了数个现代商贸物流园区、和全国调研考察了数百个中、大型货运中心、物流园发现的问题。

8、“管理团队的执行力不到位”。

除了一些客观和高层管理者的原因外，物流信息交易中心的运营团队的执行力不到位也是很重要的因素。

物流信息交易中心的招商、管理团队的执行力不到位直接影响招商和运营，除了有管用、实效、成功的经验、方法及制度外，中下层人员的执行力也直接影响到结果和启动时间的快慢。也说明为什么有的园区在同一区域、用的是相同的方法和制度，有的启动发展快了半年或一年以上的。

如果你的团队不给力、可以考虑交付给最优秀的公司来经营，着需要投资者的魄力和合作的精神。

由世界500强企业新加坡普洛斯公司和本地民营企业穗黔物流公司共同投资兴建的项目，这些除了各园区有不同的差异外，很重要的就是团队的执行力到不到位的问题。经验除了人员素质的因素外，还要有一套完善的激励监管机制和培训方法，调动人员的积极性，才能有效保证在规定的时间完成任务。