7月14日，据Wind通讯社报道，新加坡上市公司普洛斯选择由厚朴、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为116亿美元（160亿新币）成功收购普洛斯。

 收购后各方占股比例方面，厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。此前盛传的平安集团并未参与本次交易。对普洛斯的收购传闻最早始于去年11月份，当时据外媒报道称由普洛斯CEO梅志明与中投公司、高瓴资本、厚朴投资组成了竞购财团，联合提出了收购申请。

 尽管普洛斯对于这场收购事宜的几度辟谣，但在进年2月3日，普洛斯还是发布了《关于战略性评估最新情况的公告》，承认已经收到多份非约束性要约并成立特别委员会，各方的私有化方案已经有了入围结果，特别委员会正与入围各方讨论，并将开始进行尽职调查。2月7日，有知情人士透露，中国投资人方风雷意欲92亿美元收购普洛斯，并且获得了普洛斯首席执行官梅志明的支持。该知情人士还表示，方风雷创立的北京私募股权基金厚朴投资携手高瓴资本和普洛斯CEO 梅志明递交了收购报价。他们还称，黑石集团以及一个由华平投资牵头的投资者团队也发出了不具约束性的报价。随后的几个月内包括苏宁、万科、京东、阿里巴巴、KKR、RRJ 、TPG等资本方或物流巨头相继卷入这场争夺战中。在最后收购普洛斯的五家公司中，厚朴投资占股、高瓴资本、中银集团投资有限公司均为资本方的代表，此前均投资过普洛斯。

厚朴资本

 2014年，由中国人寿、中银集团和厚朴资本等国有企业和投资机构组成的中资财团，对普洛斯进行了25亿美元的投资，厚朴资本主席方风雷也借机出任了普洛斯上市公司董事及普洛斯中国公司董事，开始在普洛斯拥有话语权。

高瓴资本

 在2015年5月，高瓴资本(HillhouseCapital)以每股2.74元买进3亿3790万股，总值超过9亿元，成为了仅次于普洛斯的最大股东新加坡政府投资公司(GIC)的第二大股东。万科的野心：成为中国第一的物流地产发展商而万科作为一家地产开发商，其收购普洛斯的目的明显与厚朴、高瓴、中银等资本方是不同的，显然是基于其自身主业务的拓展——物流地产产业。因为万科正在进行产业链条布局，以此做大企业本身，做大产业布局。

 我们可以看到在2014年和2015年万科在物流地产都有相对应得到布局。

 在2014年，万科就已将物流地产作为其新业务的方向之一，有意思的是，彼时，万科还曾称要学习普洛斯，甚至请过普洛斯的专家到其总部给员工上课，目标则是成为中国最好的物流地产供应商。2015年，万科成立万科物流地产发展有限公司，并引入黑石作为股东，此举就被业内视为是效仿普洛斯之模式。据悉，普洛斯为“地产+基金”式的发展，作为地产开发商的万科引入投资型基金黑石，显然确有“地产+基金”之意。近年来更是在仓储地产领域加大布局力度，截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米，今年再增加150万平方，目前万科的物流地产项目都是仓储空间。

 所以，从这起收购案中，我们也隐约地看到万科的野心：要成为中国第一的物流地产发展商。对于万科这样的地产开发商除本身具有的资金实力外，相比外资更具本土化优势；相比菜鸟等电商平台，具备专业化运营和拿地选址优势； 相比平安不动产等其它物流地产商， 具备专业化投资团队和规模化业务协同优势。

从市场估值的角度来看，普洛斯 2015 年 ROE 为 15.4%，尽管略低于万科 、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2 个 百分点，目前 PE11.9 倍，亦高于保利等传统开发商。

 传统地产与物流地产估值及 ROE 对比（来源：中国产业信息网）

 而普洛斯自2003年进入中国以来，通过将物流仓储设施的国际标准带入中国(目前国内高标准物流仓储的建设基本是以普洛斯为标准)，开始在中国占据着较大的物流地产市场份额。2015年，普洛斯占国内现代物流地产市场55%的份额，其它物流地产企业份额远小于普洛斯。截至今年3月31日，在中国，普洛斯有园区252个，分布在38个主要城市，物业总面积2870万方。

2015 年国内主要物流地产商市场份额

 普洛斯通过重点发展海港物流园、临空物流园及加工基地物流园，在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。通过直接投资和与其它机构合作的方式获取土地。例如，普洛斯和中国物资储运总公司合作成立合资公司，中储以土地使用权和仓储设施出资，普洛斯以现金出资。合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心运营；或者直接由中储进行经营，普洛斯提供客户资源。普洛斯物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了普通物流园，普洛斯还建设保税物流园。普洛斯物流园一般规模都不大，在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园，且大都采用分期开发降低风险。

 同时，普洛斯除了拥有仓储厂房，还拥有多层次服务体系，不仅为客户提供量身定制的、灵活的租赁项目，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等环境，极大满足了客户的需求。另外，普洛斯（中国）在中国及日本采用了Oracle JD Edwards Enterprise One建立一套信息化系统，对企业的资本、搜索人力、项目、租赁业务、客户关系等方面进行全面的管理。这一工具系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理。该系统从分析客户的需求和选址入手，对施工过程进行严格的成本控制，对预算的管理以及施工建造过程管理都将其用于物流设施建设方面的成本降到最低。在物业交付使用后，系统还将进行客户管理和物业管理，将每个客户签的租约输入系统，在评估收益风险后签定租约，最大可能地保证投资的安全性。

 所以，我们可以看到，万科与普洛斯如成功联姻，将产生强大的业务协同效应。一方面，万科极强的开发建设经验及资源优势，能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补。另一方面，双方在客户资源方面可形成协同。万科于2016年联合其他投资方收购印力集团96.55%的股权，加上自有的商业地产，万科的商业地产规模在国内已排名前三。万科整合印力之后的商业平台聚集了丰富的客户资源，未来有机会将其导入物流仓储的客户群当中；普洛斯的客户以第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等为主，也有机会与万科商业开展更多合作。